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成都租賃資金監管新規生效,違規長租公寓豈能一“跑”了之

每日經濟新聞 2020-09-12 22:42:52

成都住房租賃資金監管新規來了。

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“住房租賃資金監管,核心就是去掉過度杠桿。如果一些企業繼續大量使用過長周期的預收(加杠桿),那(資金)監管將對企業的短期現金流產生很大影響?!贬槍?月11日晚間成都出臺的《關于開展住房租賃資金監管的通知》(以下簡稱《通知》),成都優客逸家CEO劉翔在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

根據《通知》,自9月11日起,新產生的租賃關系,承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的,住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶,其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業和承租人與貸款發放的金融機構協商一致,將貸款方式取得的租金劃撥到監管賬戶。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,“成都這種做法對于租客的資金保護是有積極作用的,同時也使得長租公寓的資金使用面臨約束,防范各類暴雷事件的出現?!?/p>

圖片來源:攝圖網

防范長租公寓企業違規挪用租金

創立于2011年的優客逸家是成都較早一批開始涉足長租公寓的企業,然而隨著近年來長租公寓市場的發展,特別是部分企業通過加杠桿出高價瘋狂擴張的情況下,優客逸家近幾年的市場份額也在持續下降,目前在成都的管房量有17000間左右。

“兩三年前我們就在力推對租賃企業、房東租客都更公平友好的分賬托管模式,但始終收效甚微?!眲⑾璞硎?,核心阻礙因素之一就是行業里總有各種公司出高價包租收房,“都在圖更簡單粗暴的擴張模式,能用錢解決的就絕不想別的辦法?!?/p>

根據《通知》,在成都市行政區域內通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業,應在駐蓉商業銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶(下稱監管賬戶),并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監管協議,明確監管內容、方式及流程,該賬戶不得支取現金,不得歸集其他性質的資金。若未開立監管賬戶,則相關住房租賃企業將被暫停租賃合同網簽備案和發布房源。

《通知》指出,承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的,住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶,其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業和承租人與貸款發放的金融機構協商一致,將貸款方式取得的租金劃撥到監管賬戶。存入監管賬戶的租金在住房租賃企業、承租人和承辦銀行簽訂三方住房租賃資金監管協議生效后的次月初,按月劃轉給住房租賃企業使用。

“此類資金監管,可以認為是租賃市場的‘支付寶’支付模式,即資金監管后,將延期支付給長租公寓企業,即延期一個月,且是按月劃轉資金,這其實規范了資金的使用,防范長租公寓企業違規挪用租金?!眹儡S進表示。

至于為何是以三個月為分界線,在劉翔看來,目前成都市場上,業主通常都是按季向承租方或者租賃企業收款?!叭绻笕齻€月以內的收款也進入監管賬戶,則會導致租賃企業短收長付,出現極大的資金墊付壓力,影響整個租賃行業的正常發展。主管部門在考慮政策時,還是很實事求是的?!?/p>

“終于出新政策了,整治一下那些想割韭菜的年付中介機構!”“太好了,再也不用擔心中介跑路了!”“支持這一策略,維護雙方合法權益!”……對于《通知》的出臺,成都市民紛紛表示支持。

成都市住建局官網截圖

“監管核心就是去掉過度杠桿”

在嚴躍進看來,成都此舉意在彌補對長租公寓的監管漏洞。此前,成都曾曝出多家長租公寓企業“跑路”,致使房東與租客遭遇財產損失的事件,其中大部分長租公寓皆涉及“租金貸”。

為此,成都市住建局曾先后多次發布提示性消息。

8月21日晚,成都市住建局發布《巢客遇家等四家企業違規被通報》消息;8月28日,成都市住建局又發布了《關于住房租賃風險的提示》,提示住房租賃當事人在租賃活動中注意一系列事項;8月31日,成都市住建局再次發布消息:為了解成都市住房租賃企業經營情況,將開展住房租賃企業專項排查工作,對存在“高進低出、長收短付”、違規開展租金貸、發布虛假房源、違規經營、侵害群眾利益等問題的企業進行全面排查。

而9月11日發布的《通知》則明確,住房租賃企業及其從業人員違反本辦法的,由住建部門會同相關部門查處,包括但不限于采取約談告誡、暫停房源發布、暫停網簽備案、發布風險提示、實行信用扣分等行政處理措施,并抄送市場監管、公安和稅務等部門實施聯合懲戒。

《每日經濟新聞》記者注意到,在此前的9月7日,住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見,其中包括住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

“成都這種辦法對租客的資金保護是有積極作用的,也使長租公寓的資金使用面臨約束,防范各類暴雷事件的出現。目前全國各地都在積極推進租賃資金監管的政策,成都此類政策具有示范效應,預計后續也會成為長租公寓領域的一個創新點?!眹儡S進表示。

“此前各家(長租公寓企業)做的長周期預收(含租金貸),都是不受任何外部監管和風險評估的,全憑自覺和是否專業?!眲⑾韪嬖V記者,“目前的監管核心就是去掉過度杠桿,長期來看對整個行業、整個市場都是利好的,行業回歸到低風險杠桿的經營狀態,沒有高杠桿帶來的自由現金流支撐,那些缺乏社會責任的企業就無法通過高價收房惡意騙錢?!?/p>

至于對優客逸家的影響,劉翔坦言,“超過三個月的預收,在我們以往的出租交易中只占到不足6%,所以這次的監管通知對業務開展幾乎沒有直接影響。而監管實施后,市場更規范了,對我們的長期健康發展也會更有利?!?/p>

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封面圖片來源:攝圖網

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