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陽光城引入泰康系34億戰投,卻簽下10年942億凈利對賭

每日經濟新聞 2020-09-10 23:17:18

險資再入樓市。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

從2019年開始,關于陽光城引入戰投的討論便此起彼伏,如今終于塵埃落定。

9月9日,陽光城集團發布公告稱,第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司(以下簡稱上海嘉聞)與泰康人壽及泰康養老(以下簡稱泰康集團)簽署《股份轉讓協議》,上海嘉聞擬通過協議轉讓方式轉讓上市公司13.53%股份(共計5.547億股)。按照轉讓單價6.09元/股計算,此次受讓對應總價為34億元。

為此,陽光城許下一個“10年承諾”:前5年總歸母凈利潤不低于340億元,后5年累計歸母凈利潤達601.64億元,10年承諾歸母凈利潤總計達942.23億元。如業績未達標,則陽光城須對泰康進行相應現金補償。

值得一提的是,陽光城股價已迎來兩連漲。9月9日,陽光城股價突然大幅上漲,開盤報6.78元/股,下午開盤即封上漲停板,最終報7.43元/股;9月10日開盤又迎來一字漲停,股價報8.17元/股。

不過,針對9月9日~10日連續兩個交易日收盤價格漲幅偏離值超過20%的異常波動情況,陽光城于9月10日晚間發布公告稱,本公司目前沒有任何根據深交所《股票上市規則》等有關規定應予以披露而未披露的事項或與該事項有關的籌劃、商談、意向、協議等;公司前期披露的信息不存在需要更正、補充之處。

簽下未來10年歸母凈利目標

此次交易完成后,泰康系持有陽光城的股比將由0.006%增加至13.61%,陽光城的第二大股東也將由上海嘉聞變更為泰康集團。

陽光城在公告中指出,泰康集團將為拓展上市公司融資渠道、增強上市公司競爭力貢獻自己的力量,以達成并實現與上市公司長期共同發展的戰略愿景與長遠目標。

泰康方面也表示,受讓陽光城股權主要基于看好上市公司未來長期發展潛力,以獲得上市公司穩定的股息分紅,分享長期價值投資收益。

陽光城公告截圖

但這一次“互利合作”要求卻不低。

泰康系將派兩位候選人進入陽光城董事會。同時,陽光城將修訂分紅條款,保證每年至少進行一次現金分紅,并保證每年度以現金方式分配的利潤應不低于當年實現的可分配利潤30%。

同時,陽光城承諾,以2019年公司歸母凈利潤40.2億元為基礎,前5年(即2020年至2024年)每年年均復合增長率不低于15%,且前5年累積歸母凈利潤數不低于340.59億元(即歸母凈利潤平均年增長率應高于18.13%);后5年(2025~2029年)歸母凈利潤數分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元、135.70億元,合計601.64億元。10年歸母凈利潤總計達942.23億元。

《每日經濟新聞》記者查閱發現,2017~2019年陽光城分別實現歸母凈利20.6億元、30.2億元、40.2億元,同比增幅均在30%以上。今年上半年,陽光城實現歸母凈利17億元。

數據來源:企業公告

不過引入戰投,對于陽光城的利好也是顯而易見的。

“隨著陽光城的戰投落地,能進一步幫助企業優化負債端成本,對于全面降低融資成本,進一步提升行業規模與品質,并提高整體凈利率水平都有莫大幫助?!币活^部房企IR陳華(化名)告訴《每日經濟新聞》記者。

58安居客房產研究院分院院長張波指出,陽光城引入戰投,首先將改善股東結構。保險企業做了二股東,相當于有了國資背景,股東會帶來資源,以后融資成本也會降低?!靶鹿蓶|的引入,改變了過去實控人一股獨大的局面,公司治理會更加透明?!?/p>

利潤和市值拉升有較大空間

對于此次引入戰投陽光城許下的10年利潤承諾,業界是認為是壓力,不過在張波看來,承諾利潤也讓市場明確了陽光城未來的利潤空間。

而承諾值,無疑是未來陽光城利潤釋放的下限。據Wind,陽光城2020~2022年報表預估利潤分別為55億元、70億元、90億元。

利潤的提升,對于陽光城的估值無疑是利好。

2020年半年報顯示,陽光城的主營業務為房地產開發與經營業、商管收入、建工板塊收入、酒店收入,占營收比例分別為96.07%、2.13%、0.53%、0.22%。

2020年上半年陽光城主要財務指標??

張波指出,由于目前陽光城的市值仍處于嚴重低估狀態(截至9月10日盤,陽光城市值為334.53億元),預測合理市值是440億~620億元,所以陽光城未來利潤和市值拉升具備較大空間。

同時,今年陽光城的全資物業子公司或拆分上市。今年7月成立的陽光城慧智優佳生活服務,整合了陽光城旗下物管與商管業務。而上半年陽光城的物業板塊營收已經達到10億元,排在行業第20位。2019年物業板塊營收7.7億元,同比2018年增長4.5倍。

“以這個排名、規模和增長速度,明年上市時保守估值為70億~100億元。陽光城系的公司,未來市值一定超過今天的300多億元?!睆埐ū硎?。

顯然,引入戰略投資者計劃,對于陽光城未來長期發展、規模與品質繼續提升、全面降低融資利率,以及提升行業排名,都具有重要作用。

凈負債率今年或降至100%以內

保險巨頭泰康集團成為二股東之后,除了股權結構,陽光城最直接的變化無疑是融資端。

今年上半年,陽光城有息資產負債率為33.06%,較2019年底減少3.46個百分點;凈負債率為114.98%,較2019年底下降23.22個百分點;平均融資成本7.5%,遠沒有達到最理想狀態。

以吳建斌為首的財務大師正在有序地控制有息負債規模,陽光城的負債端長短結構一直在優化,負債端成本也處于下降通道。如凈負債率從280%下降到今年中報的110%,今年內會下降到100%以內。同時,雖然陽光城一直致力于優化現金流,提升凈利率,但資本市場似乎并不買賬,公司估計依舊沒有太大的起色。

陽光城近一年股價表現? 數據來源:同花順

在去杠桿的背景下,負債較高的企業股價一直被壓制,地產股中估價較高的都是負債低、融資成本低、土儲豐厚的企業。

“得到二股東泰康的加持,陽光城將來財務費用勢必會大幅降低,未來兩年EPS最少增厚2毛錢。增厚的業績加上國資背景,自然而然陽光城股價迎來了漲停?!标惡票硎?。

并且在引入泰康之后,陽光城在信用端、負債和融資成本方面,利好會折算進去,加上業績營造的預期,股價預測也會有不一樣的表現。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

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封面圖片來源:攝圖網

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