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花幾百萬租個房子? 255萬深圳買房變“租房”

每日經濟新聞 2020-09-09 23:03:25

以租代售?

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“調解方案沒法接受,每家虧幾十萬或上百萬?!睂ι钲谑旋埲A區觀瀾觀光路鴻基新都“買房變租房”的第三次協商結果,業主尤嘉和鄰居們表示不能接受。

對前后協商過程中運營商的表現,尤嘉也頗有微詞,“8月31日忽悠一次了,9月3日又忽悠一次,9月8日第三次出結果,希望對方是認真的?!?/p>

“誰會花幾百萬租一個房子???在哪里不能租?”8月7日,當尤嘉和鄰居們看到深圳鴻潤創建投資有限公司(下稱鴻潤創建,運營商)突然在公寓大堂展出一則落款日期為2019年7月5日的“非銷售”說明時,尤嘉憤怒地申訴道。

在尤嘉看來,鴻潤創建偽造了說明告示,否認了售房行為。與此同時,她意識到,自己兩年前購房時銷售人員的承諾和簽訂的那份《租賃協議》,遠非想象中那么簡單。

此后,鴻基新都的業主便有組織地在陽臺上掛出了“違規銷售”“退房賠款”等維權條幅。

“以出售為名步步誘導”

尤嘉是參與和運營商協商的業主代表之一。2018年5月,尤嘉以總價255萬元購入一套建筑面積為102平方米的三房兩廳,其中首付款128萬元,剩余127萬元貸款分10年期還清,但尤嘉表示,這部分貸款利息要遠高于市場。

尤嘉說自己和老公2018年購房時由于社保不夠年限,沒有深戶,鴻基新都打著不限購、不限貸和以租代售的名義,與他們簽下了租賃合同。

尤嘉提供給《每日經濟新聞》記者的租賃合同顯示,甲方為鴻潤創建,而物業租賃依據及批文是中國長安汽車集團深圳投資有限公司(下稱長安汽車深圳)以出讓方式取得位于寶安區觀瀾街道宗地號為A924-0165地塊的50年土地使用權。

啟信寶顯示,鴻潤創建成立于2014年,經營范圍包括房地產開發;物業管理;土方工程的施工;建筑工程設計和施工等。

查詢土地使用權出讓公告,A924-0165是商業服務設施用地,打造各類零售、餐飲及旅館業。

但在A924-0165地塊上建起的鴻基新都產權性質,既不算小產權,也不是紅本商務公寓。相比小產權,鴻基新都有《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》四證,但與正規的商務公寓相比,又少了一個《銷售許可證》。

而對于當時為何會簽下租賃合同,尤嘉說,一方面是當時銷售人員的出售承諾,另一個是他們在鴻基新都售樓處及網上推廣宣傳看到的也均有“銷售”字眼。

與尤嘉認為鴻潤創建變相出售商品房說辭相互印證的,是一份2018年5月深圳市規劃和國土資源委員會龍華管理局開具的《行政處罰決定書》。

行政處罰決定書中,龍華管理局認為從“單價21741元/平方米(或19926元、20123元、22625元、20066元等)”,價款“一次性付款、分期付款、貸款方式付款”、物業租賃期限為20年等內容上看,相應協議及材料表現出來的內容和目的已經完全具備房地產銷售、買賣內容,可認定鴻潤創建實際為變相出售商品房。

后續查明,該公司已將收取款項全部退回5名“承租人”,并處以人民幣50萬元罰款。

不過,在鴻基新都百余名業主維權輿論高峰時,仍有中介人員向購房者表示該項目是在出售的,這也是尤嘉認為鴻潤創建變相出售商品房的另一個證據。

而對此尤嘉和鄰居所說的買房變租房,鴻潤創建稱,當時已口頭告知支付款項僅為使用、租賃居住權,目前正在積極解決。

開發商承諾不抵押不轉讓

自事件發生以來,尤嘉說已經與鴻潤創建等前后溝通過三次,其中也發生了不愉快的事情。這次,鴻潤創建給出了兩個解決方案,方案一是尤嘉等使用權人繼續持有使用權,同時長安汽車深圳公司和鴻潤創建均做出不抵押、不轉讓的承諾,但尤嘉和鄰居并不滿意。

尤嘉提供給記者的最新協調資料顯示,長安汽車深圳公司承諾和保證:長安深圳公司系宗地號A924-0165地塊的土地使用權人。在長安深圳公司與鴻潤創建簽訂的《長安汽車培訓中心和商務公寓項目合同》項下,鴻潤創建公司在建設運營期內投資、建設、管理、運營鴻基新都商務大廈,并擁有該項目唯一、排他、獨立的建設權、運營管理權、收益權。建設運營期間。長安深圳公司不會轉讓、抵押鴻基新都X棟XX號房。

與此同時,鴻潤創建承諾和保證:在鴻潤創建與使用權人簽訂的鴻基新都X棟XX號房《深圳市物業租賃合同》項下20年租賃期滿后,使用權人有權依約免租金使用該房產至2059年1月1日。上述使用權期間,鴻潤創建不會轉讓、抵押鴻基新都X棟XX號房。使用權人在《深圳市物業租賃合同》項下的全部權利義務可以按照該合同約定進行轉讓以及繼承/承繼。

但對于2059年期滿后如何處置,長安汽車深圳和鴻潤創建表示按照屆時的法律規定辦理。

一位市場人士告訴《每日經濟新聞》記者,即便有承諾書,風險仍非常高。一般沒有房產證的公寓因無法分割成小戶型進行銷售,常會采用以租代售的折中方式進行回款,但這類房產的風險就是僅一本大證,房產無法登記在自己名下,將來可能會被所有者拿來做抵押,或因債務糾紛變成不良資產來處置。

而現實中僅一本大證,被所有者拿來做抵押或因債務糾紛變成不良資產被處置的案例并不鮮見。據《每日經濟新聞》此前報道,成龍所有的兩套北京NAGA上院房產,一直由成龍及家人居住使用,但因種種理由,十余年來中泰成龍公司并未辦理正常手續,該房產依然在開發商名下,后由于其涉及債務糾紛,“成龍的豪宅”也成為被處置的資產之一。

尤嘉將這則案例轉載到了她的社交平臺,她拒絕簽承諾書的原因之一是她認為她的房屋將來也有可能面臨“被處置”的風險。

“每家虧幾十萬或上百萬”

鴻潤創建給出的第二個方案便是要求尤嘉等人支付實際占用租金、結清貸款、恢復房屋原貌后退房。

調解協議顯示,尤嘉等使用權人選擇不再繼續履行原合同,希望單方解除原合同的,使用權人按照原合同約定的租金標準支付實際占用天數的房屋租金(實際占用天數房屋租金=原合同總金額/20/365*實際占用天數);并且使用權人須先結清與租賃房屋相關的一切欠款(含銀行貸款),并出示相關結清證明及收據,恢復房屋原貌交付運營商。如發現房屋并未按照原貌恢復,向使用權人收取每平方米800元(按建筑面積計算)的裝修費后,由運營商自行恢復原貌。裝修費從退還的剩余租金中直接扣減。

但留給尤嘉和鄰居們協商的時間并不多,如果同意上述調解方案,他們需要于2020年9月28日前到運營商處辦理調解手續。如果尤嘉等人不同意接受以上方案,無法達成調解的,則按照相關合同約定和法律規定處理。

尤嘉認為對方越來越沒誠意,也沒法接受?!懊考叶继潕资f或上百萬,現在就是讓業主承擔后果。按照運營商的邏輯,租房貸款,說給外人聽,真的很可笑?!?/p>

而對于尤嘉等百余名業主所反映的買房變租房事情,龍華區住建局回應稱,依照現有證據,并不能證明鴻潤創建存在違法銷售,但就出租事宜已約談鴻潤創建,要求其依法依規出租。

以租代售得不到法律保護

上次以租代售引起市場關注還是3年前長租公寓處在風口浪尖時,中興通訊深圳人才公寓涉以租代售,價格由原來的3000元/平方米漲到2.5萬元/平方米,引起員工不滿,后被媒體報道,被深圳市住房和建設局相關部門約談并要求整改。?

實際上,深圳以租代售很早就有了,具體操作流程是,一個項目僅一本大產權證,分割出售,然后跟開發商簽一個20或50年租賃協議,“房款”也就是所謂的租金一次性或分期貸款付清。

上述市場人士表示,目前深圳這樣以租代售的項目也很常見,近期啟用中介、刷爆朋友圈的某頭部房企所售龍華項目就是其中一個。

本質上,這種產品本身也不具有金融屬性,在市場上流動性很差,尤嘉現在認為“鴻基新都買房變租房后,沒有學位、積分,甚至其安全性還不如小產權房?!彼袜従觽兊募w訴求便是退房。

“切莫貪圖小利、聽信虛假宣傳?!币幻辉妇呙恼ぷ魅藛T告訴記者,不要只聽開發商和銷售的一面之詞,買房之前要看項目是否五證齊全。另外,如果真有需求打算長租,也盡量一次性繳納租金不超過3年,押金不超過3個月租金。

上海秦兵律師事務所主任徐斌認為,以租代售或者簽訂內部買賣協議在法律上得不到保護。以租代售合同本質上是購房合同而不是租賃合同,但是五證不全有可能導致合同無效,依法開發商應當承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償金,同時還要賠償購房人房價上漲損失的增值部分,以及銀行利息損失。

(文中受訪者為化名)

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封面圖片來源:受訪者供圖

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