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每經專訪中指研究院常務副院長黃瑜:預計全年商品房銷售面積下降5%~6.5%

每日經濟新聞 2020-07-31 15:22:51

堅持房住不炒。

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

7月30日,據新華社,中共中央政治局會議再為房地產市場定調:“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展?!?/p>

面對疫情帶來的不確定性,中央再次重申房住不炒,那么下半年房地產市場趨勢如何?城市價值如何發掘?房地產行業增長點何在?

針對以上問題,《每日經濟新聞》記者專訪了中指研究院常務副院長黃瑜。

預計全年商品房銷售面積下降5%~6.5%

7月30日的中共中央政治局會議以及不久前7月24日房地產工作座談會都釋放了明確信號,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。

黃瑜向記者表示,今年在重要會議上首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,表明了政府堅持調控不放松的定力,下半年房地產行業調控將堅持以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標,政策改善空間縮小,金融監管也將更趨嚴格,房貸利率繼續下調的預期明顯減弱。

“預計下半年,市場預期將隨著調控導向的趨嚴有所緩和,且考慮到前期積壓的需求已連續較快釋放,市場需求入市節奏或有放緩,考慮到經濟走向仍存一定不確定性,將制約市場規模的反彈力度,下半年市場恢復正常節奏仍面臨一定調整壓力?!?/p>

“值得注意的是,疫情發生后中央及地方政府采取的寬松信貸及調控優化等措施,在提振需求釋放方面發揮的積極作用與疫情帶來的沖擊基本可對沖,未來市場規模的調整更多歸因于周期性的下行,預計全年商品房銷售面積降幅在5%~6.5%?!秉S瑜表示。

價格方面,黃瑜認為下半年隨需求釋放逐步回歸理性,項目去化壓力將顯現,在房企采取讓價促銷策略下,房價或存小幅波動可能性,預計下半年房價整體將以穩為主,受結構上移等因素影響,銷售均價或將保持小幅上漲。

在供應端,房企投資開工將繼續恢復,短期銷售窗口期仍在,房企將繼續積極推盤營銷,高周轉策略仍將階段性延續,下半年新開工面積有望實現小幅增長,在龐大的施工工程持續深化推進支撐下,開發投資額也將保持較高增速。

“但全年來看,在疫情沖擊及較為嚴格的金融監管之下,房企資金面承載一定壓力,整體投資開工情緒將受到影響,增速較2019年將有所回落,其中新開工面積或存小幅調整壓力?!?/p>

一二線城市發展潛力依然突出

區域發展方面,政策有意向縣城級別區域傾斜。2020年度政府工作報告提出要加強新型城鎮化建設,大力提升縣城公共設施和服務能力,以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求?!?020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》總體要求提出要推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設。

實際情況來看,熱點城市發展動力更足。

2020年上半年,中指院數據顯示,一線城市市場恢復較快,上半年累計漲幅居各梯隊首位;二線城市市場逐步恢復,部分熱點城市恢復較快,房價止跌回穩;三四線代表城市今年上半年累計漲幅收窄,部分城市受多重因素影響,房地產市場恢復相對緩慢。

黃瑜說:“我們認為一二線城市、城市群內部以及基本面有較大支撐的三四線城市房地產市場發展潛力更為突出?!?/p>

2020年4月,國家發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》,要求增強中心城市和城市群綜合承載、資源優化配置能力,加快實施新型城鎮化戰略,加快發展重點城市群,并督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制,

黃瑜表示,未來大中城市和城市群城市受益于人口的集聚及土地供應的改善,供需均有長期向好趨勢,其房地產市場發展潛力較為突出。

“縣域城鎮化也將在新型城鎮化中承擔重要角色,但其對縣城房地產市場的推動作用或呈現分化趨勢,縣域城鎮化帶動的增長將在城市群三四線城市及經濟發達的區域中心三四線城市中表現得更為突出。此類城市基本面在三四線城市中相對突出,對人口也具備一定吸引力,尤其是城市群核心城市周邊的三四線城市,市場發展存潛力?!秉S瑜表示。

她認為普通三四線城市的縣城,過去幾年在棚改及品牌房企入駐等因素刺激下,需求已存在透支,且經濟產業發展格局受限,需求釋放持續性較弱,未來房地產市場或存一定壓力。

改造后老舊小區房價會上漲但漲幅有限

2020年度政府工作報告提出,本年度要“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持管網改造、加裝電梯等,發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務”。

老舊小區的改造無疑為城市更新和房地產企業進一步發展提供了豐富的想象空間。

黃瑜認為:“從對房地產市場的長期影響來看,全國老舊小區改造將涉及22萬個2000年底以前建成的老舊小區,居民近3900萬戶,影響范圍非常廣,有助于促進二手房交易總額的提升,可能逐漸帶動二手房價格的上漲?!?/p>

老舊小區改造的巨大影響主要將體現在對小區物業服務、養老、托育、醫療、家政等行業的巨大帶動作用,一方面這些相關服務業會迎來巨大的藍海市場,另一方面這些服務業業態將進一步優化,借助智慧小區等技術可以精確匹配居民需求,對企業管理和業務水平的要求也會更高。

但同時也應該看到,從對房地產市場的短期影響來看,老舊小區改造工作目前仍處于起步階段,相關模式尚未成熟,雖然2020年老舊小區改造規模要達到3.9萬個的目標,但由于老舊小區的需求穩定在較低水平、成交量有限,可以預計多數被改造小區的房價水平不會出現明顯快速提升,改造后小區房價會出現上漲,但漲幅有限。

“以北京老舊小區改造的典范-勁松小區為例,改造后小區二手住宅成交均價出現一定上漲,但由于老舊小區普遍戶型較小,居民以老年人和租戶為主,因此對于年輕剛需買房者的吸引力較為有限?!?/p>

此外黃瑜認為,代建也會成為房地產行業的一波機遇:“隨著房地產行業步入‘白銀時代’以及政府調控政策的深入,大量房地產開發企業尋求轉型發展,以綠城管理、萬科、建業、朗詩等為代表的品牌房企進入代建領域,隨著代建產品口碑的不斷累積以及代建企業專業化能力的提升,代建行業將迎來新一輪的發展?!?/p>

另外受消費升級、產業升級和人口結構變化的影響,商業、產業和養老等細分領域也將孕育新的發展機遇。

REITs填補當前金融產品空白

政策一直在防范資金違規流入房地產市場,7月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會再次強調“要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場”。

2020年4月,證監會與國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

與傳統融資方式相比,REITs有流動性強、收益穩定、安全性高等特點,可有效盤活存量資產,拓寬社會資本投資渠道,填補當前金融產品空白。

黃瑜表示:“首批REITs試點的領域為基礎設施方向,符合當前形勢下穩投資、補短板的政策導向。另外,試點區域更加聚焦城市群等重點區域,長期也有利于補齊城市群中小城市內基礎設施短板,推動城市群內各城市的融合發展?!?/p>

“目前我國非住宅類地產項目普遍面臨著市場流通性差、投資回報期長的問題,加之房地產行業金融監管趨嚴,房企運營資金承載較大壓力,而REITs或將成為破解這一難題的重要因素?!秉S瑜說。

在她看來,未來隨著公募REITs相關的法律法規不斷完善及市場運行機制漸趨成熟,我國公募REITs產品也將有更為廣闊的拓展空間。

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封面圖片來源:視覺中國

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