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多城加碼樓市調控的背后邏輯:穩預期、保剛需、滅亂象

每日經濟新聞 2020-07-27 19:42:15

7月以來,多城紛紛加碼樓市調控。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的一周,長春、寧波、南京、東莞等城市紛紛出臺調控新政,總的態勢仍然是趨嚴。而7月份以來,包括杭州、鄭州、深圳、內蒙古等多地均已出臺新政,升級樓市調控。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示,7月以來多地頻繁出臺樓市新政,可以看作是繼今年三四月份各地針對新房供應端層面調控之后的第二輪“政策加碼潮”,這一輪的調控政策多是從需求端入手。

值得注意的是,7月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會,強調要堅持從全局出發,進一步提高認識、統一思想,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策、一城一策,從各地實際出發,采取差異化調控措施,及時科學精準調控,確保房地產市場平穩健康發展。

多城扎堆加碼樓市調控

今年二季度以來,部分熱點城市房價漲幅較高,土地市場偏熱,均給房地產市場帶來一定不穩定預期。國家統計局公布的70個大中城市銷售價格指數顯示,新房及二手房價格均出現連續多月回升,多城市房價上揚。

據中指研究院百城價格指數,深圳6月二手房價格同比上漲14.55%,居百城前列,杭州、東莞半年新房價格累計漲幅居前,寧波6月新房價格環比居百城之首,而這些房價漲幅突出的城市目前均已在7月出臺了最新的樓市調控政策。此外,長春、南京、鄭州、內蒙古等地也在7月份出臺了政策收緊樓市。

以東莞為例,7月份以來已經三次向樓市出手。7月2日,東莞發布通知,對申請預售或現售的商品住房項目設置了3萬平方米的單次推貨“紅線”,還進一步更新了東莞的限價政策;7月15日,東莞三部門聯合發布通知,提出要進一步提高房價透明度,定期在官方網站發布新房與二手住宅網上簽約銷售情況及新房庫存情況;7月25日凌晨,東莞12部門聯合發布通知,要求外地人限購第3套房,取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計,7月以來,已有近10座城市“收緊”房地產市場相關政策。這是否意味著后疫情時期樓市“紅利”不再?樓市“萬人搖”現象還會出現嗎?

2020年7月部分城市出臺的房地產新政 數據來源:政府網站、中指研究院綜合整理

各城市加大樓市的管控力度,是基于其市場情況采取的對應策略。

億翰智庫研究總監于小雨表示,多城近期紛紛出臺樓市限制政策,標志著這些城市的地產環境已經度過了后疫情時期釋放需求的階段,各類紓困措施也將步入退出期,恢復到“偏緊”的狀態,才會打消全國范圍內躍躍欲試的投機心理,合理調節預期,才有利于市場的穩定。

具體而言,南京、深圳、杭州等核心城市,都是具有良好經濟產業基礎的,城建管理水平較高,后疫情時期經濟修復速度較快,房價漲幅居前。此時再提樓市調控,收緊地產調控政策,正是履行“房住不炒”的政策導向,從深處規避可能出現的投機行為。警惕后續房價漲幅過快城市推出相關收緊政策,這不僅利于本地市場平穩化運行,也是為樓市繼續復蘇提供保障。

后續或有更多城市跟進

值得一提的是,在7月24日召開的房地產工作座談會上,有包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市在內的政府負責人參會。

在上述10城中,深圳、南京、杭州、寧波已出臺相關調控政策。中指研究院分析認為,其他城市出臺調控政策的可能性仍需結合當前房地產市場的熱度來判定。不過,據中指研究院預測,未來或有更多預期不穩定城市跟進,調控政策也將更有針對性。

?2020年10城6月新房價格和二手房價格變化、上半年住宅用地成交情況?數據來源:中指研究院

針對近期多城出臺調控政策收緊樓市,房企該如何應對?

對此,中指研究院認為,房地產市場的穩定對后疫情時期經濟恢復的作用至關重要,調控政策收緊會更多的聚焦在房價、地價上漲預期較強的城市,因此,短期內房企更需關注各城市的市場變化,判斷政策發展趨勢,及時作出策略調整。

那么,后續哪些城市會跟進出臺樓市調控政策?將以怎樣的方式跟進?

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為,7月份以來房地產調控升級的城市具有四大特點。

一是認籌率過高,甚至出現“萬人搖”等現象。杭州、南京、寧波等城市都有所體現。這類城市由于新房限價催生一二手房價倒掛,非理性投機性購房需求快速增長,短期內樓市熱度快速攀升。未來預計這類城市出臺調控政策的可能性極大,政策主要指向抑制樓市熱度非理性增長,以及穩定二手房市場的房價預期。

二是需要保障無房戶的購房需求。如寧波和南京的樓市調控升級,都體現了對“無房戶”的優先原則。這一政策是對落戶政策、人才政策的具體承接,亦是樓市調控下半年的重點,預計政策覆蓋的城市還會進一步增加。

三是房價需要更大的調控力度。由于今年市場流動性明顯增強,資金的獲取成本明顯減少,部分資金通過非正常渠道開始流入房地產領域。后續政策端會加大對流入地產資金的監管,加大在金融市場的查處力度,在制度上對房價形成有效監管。具體措施上,限競房地塊、“三限房”地塊或會增多。

四是市場亂象多的城市,或將深入打擊不良行情。無論是加大二手住房交易信息公開力度,還是嚴厲打擊房地產市場違法違規行為,下一步的重點,都有打擊市場的非理性行為,甚至是惡意炒作行為。例如,深圳等城市就會在下半年開始樓市“嚴打”,以穩定房價、穩定購房者的預期。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

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封面圖片來源:攝圖網

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