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拿地22年后,成都首個商改住項目終入市,但銷售或低于預期

每日經濟新聞 2020-06-25 19:59:03

成都首個商改住項目入市,銷售如何?

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

拿地22年后,成都茂業豪園終于在6月23日迎來了開盤。

早在2017年初,茂業豪園成功將土地使用性質由商業用地調整為住宅用地,從而成為四川首個成功實現商改住的項目。3年后,在“一環路”“九眼橋”“首個商改住”等多重概念的加持下,茂業豪園推出的186套房源吸引了334組購房者,中簽率為55.69%。

不過,或許因為在所處片區的價格優勢并不明顯,茂業豪園的銷售情似乎卻并不理想。在經過6月23日的剛需選房后,“目前還剩100多套房源?!敝脴I顧問張軒(化名)告訴《每日經濟新聞》記者,等6月25日普通選房結束后就可以進行順銷,“沒登記也可以選號?!?/p>

四川首個“商改住”項目

近日,《每日經濟新聞》記者在茂業豪園項目現場看到,該項目由四棟樓圍合而成,其中1、2號樓屬于商業、辦公性質,3、4號樓為住宅性質。項目一側緊鄰一環路,另一側與龍湖晶藍半島僅隔著一條雙向兩車道的宏濟中路。包括面館、奶茶店等在內的底商已開門正常營業,但受成都地鐵6號線在建施工打圍影響,前來消費者并不多。

茂業豪園銷售中心? 圖片來源:每經記者?陳利?攝

事實上,早在1997年11月,茂業商業股份有限公司(600828,HS;以下簡稱茂業商業)就取得了位九眼橋旁的茂業豪園項目地塊使用權,但在拿地20年后,項目才于2018年3月首次面市,推出了兩棟商辦產品和少量底商。據房天下網站,茂業豪園商辦產品價格27000~36000元/平方米,目前還有部分可售。

對此,一位熟悉該項目的業內人士向《每日經濟新聞》記者坦言,雖然茂業商業拿地很早,但在拿地之初涉及到了拆遷及整合等相關工作,項目整體推進一直很緩慢。直到2012年7月底,該地塊才宣布全面完成拆遷工作,實現“三通一平”并進入前期相關流程。

而在該項目籌備之初,茂業商業也曾論證過地塊規劃商住業態的可能性。據觀點地產,一份2007年項目可行性報告顯示,盡管成商集團(茂業商業前身)認為當時成都商業物業市場總量供過于求,但區域商業布局尚存在較大機會。

公開資料顯示,2007年時,該地塊周邊原有商業形態主要為底商、燈具專業市場,大型綜合購物中心幾乎沒有。直到2014年1月,位于項目對面、一環路內側的綜合體項目陽光新業中心才正式開業。

因此,在規劃之初,是計劃將項目打造為購物、娛樂、休閑的城市綜合體,產品市場定位則是“區域商業百貨和白領居家公寓”,其中居住部分以小戶型為主,也很符合當時的市場定位和區域情況。

同時,項目強調快速開發、快速銷售,通過開發建設形式將存量土地資產變為“優質商業資產和現金并取得最大利潤空間”。茂業商業曾公開表示,該項目是其在成都布局的重點之一,當時定位仍是百貨店、酒店、寫字樓及公寓。

然而時至項目完成拆遷的2012年,成都商業地產形勢愈發嚴峻。據仲量聯行發布的《2012年成都房地產市場回顧》報告,2012年成都寫字樓總存量達到129萬平方米,同比上升80.5%,空置率創新高達到42.2%,同比上升23.6%;零售地產總體量同比上升38%至334萬平方米。

鑒于此,茂業商業也由之前對商業開發持積極態度而發生轉變,此后該項目更是寂寂無聲。

直到2016年3月,四川省出臺的《促進經濟穩定增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措施》中明確規定:“已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地,可根據土地使用權人申請,在符合規劃和有關規定條件下,經審批轉型為商品住宅用地,重新核定出讓價款?!?/p>

一個月后,項目名稱由“茂業天地”改為茂業豪園。在規劃方面項目也開始出現調整:相比于過去的純商業業態,工地圍擋上的廣告顯示項目將打造為4棟住宅為主,并定位為成都中心區的豪宅產品,同時也成為成都首個試水商改住的項目。

這一變更在次年正式確認。2017年2月18日,茂業商業發布的《茂業商業關于簽署土地使用條件變更協議的公告》顯示,茂業商業擬與成都市國土資源局簽署《國有建設用地使用權土地使用條件變更協議》,約定變更該公司成都市九眼橋項目對應國有建設用地的使用條件,將其由商業用地調整為零售商業兼容二類住宅用地、零售商業用地。

根據公告,地塊的出讓面積由7894.29平方米調整為9617.69平方米,增加了1723.4平方米,補繳土地出讓款1.27億元。其中因改變土地用途而應付的土地出讓款為1.24億元,因土地整合而應付的土地出讓款為290萬元。

成都統計局2016年7月發布的信息顯示,茂業豪園項目計劃總投資約6億元,其中土地成本3.15億元、開發成本2.27億元、建設費用0.59億元。據此推算,1997年茂業商業獲獲取該地塊花了1.881億元。而當時成都一環路的房價也不過1500~2000元/平方米左右,被稱為當時成都富人區的棕北小區二手房價格也只有2200元/平方米左右。

茂業豪園大門 ?圖片來源:每經記者?陳利?攝

因服務費問題遭業主維權

作為茂業豪園首批次推出的產品,1、2號樓早在2018年底便已完成交房入住,但其后卻因收取服務費問題遭業主維權。

2019年11月,有茂業豪園1、2棟業主在人民網領導留言板上留言表示:“由于房產在合同中性質(用途)為‘商業辦公’而非前期銷售時工作人員所說的商住兩用公寓性質,導致無法辦理居住證”,并稱“開發商變相多收取業主了6~18萬不等的服務費,涉嫌偷稅漏稅和侵害廣大業主權益?!?/p>

據《金融投資報》,當時有業主“購買一套97萬元的公寓,其中有12萬元未列入購房合同,僅以服務費、咨詢費名義開具了收據?!庇械臉I主在其購房過程中,被收取了6~18萬元不等的“服務費”,并就此多次維權。

當時茂業商業稱,該樓盤已委托給聯合創展(北京)房地產經紀有限公司(以下簡稱北京聯創)代理銷售,對業主反映的收款方并不知情。

成都市錦江區委辦公室在回應網友留言中也表示:茂業商業委托第三方代理機構北京聯創代理銷售該物業;北京聯創為促成銷售,與其渠道公司成都大同四方文化傳播有限公司(以下簡稱大同四方)簽訂了《合作銷售協議》,大同四方為購房人提供居間、咨詢服務。在操作中大同四方履行了價格承諾并兌現了購房折扣,盡到了相應應盡服務義務?!叭降匿N售行為均已按合同辦理,符合《商品房銷售管理辦法》(建設部令88號)的規定,此種合作促銷方式并無法律禁止性規定,兩者不違規?!?/p>

今天(6月24日)下午,記者以購房者身份咨詢茂業豪園相關情況時,項目置業顧問張軒表示:“之前的糾紛是由于代理公司的違規操作,跟公司沒有關系,本次的銷售團隊均是來自茂業集團自己下屬的銷售團隊?!?/p>

而在項目開盤一周前的6月18日,茂業商業還發布公告稱,為加快成都茂業豪園項目銷售和資金回籠速度,公司擬與中國農業銀行成都青羊支行簽署《一手房貸款業務銀企合作協議》,為購買該項目房屋的購房客戶提供不超過2.35億元的階段性擔保,其中個人住房貸款額度不超過2億元,個人商用房貸款額度不超過0.35億元。

茂業豪園的底商 ?圖片來源:每經記者?陳利?攝

實際銷售或將低于預期

茂業豪園此次開盤推出的兩棟住宅樓,共186套清水房源,戶型面積107~183平方米,均價27722元/平方米,吸引了334組購房者報名登記,中簽率為55.69%。

但《每日經濟新聞》記者注意到,茂業豪園的銷售價格與周邊的二手房價格相比優勢并不明顯。

貝殼找房顯示,與該項目一街之隔的龍湖?晶藍半島二期二手房均價28051元/平方米;稍遠些的的中海?格林威治城、粼江峰閣二手房均價也不過23000元/平方米左右。然而,無論是從小區環境、開發商品牌度來說,茂業豪園均不占優勢。

此外,周邊住宅的稀缺也給了茂業豪園向住宅領域進軍的機會。茂業豪園所在的九眼橋片區自2016年以來新入市項目屈指可數,住宅新增量較少,目前僅新希望D10和成都阿瑪尼藝術公寓在售。

在茂業豪園的微信群里記者看到,一些前期報名并登記了該項目的購房者臨時選擇了放棄,理由是“價格沒有什么優勢”“這個位置臨一環路主干道”……

在6月23日的開盤現場,李丹(化名)是第8個進行選房的剛需購房者,她告訴記者,“市區的新房越來越少了,之前也報名了另一個項目,但人太多沒搖中,這次搖希望能選到合適的房源?!?/p>

記者了解到,茂業豪園此次推出的186套房源,包含了剛需101套、棚改19套、普通66套,334組報名購房者包括剛需166組、普通168組。在經過了6月23日的剛需選房后,6月25日將由普通購房者進行選房。

“目前還剩100多套房源,等普通選房結束后就可以進行順銷,沒登記也可以選號?!睆堒幐嬖V記者?!皠傂钃u號的話是有兩個號的,包括普通號和剛需號都有號,如果在剛需號里已選過了,實際上普通號就作廢了,可能算下來普通號有資格的就只有幾十個?!?/p>

對于記者所擔心的因為之前未登記報名能否買房的問題,張軒表示,就算前期沒有來得及登記報名的,只要6月25日帶上身份證原件、購房人本人的儲蓄銀行卡等證件,以及選房選到需要交納鎖房定金5萬元,就可以在普通選房結束后進行選房。

由此可以看出,盡管之前有334組客戶登記報名,但茂業豪園的實際銷售情況或將遠低于預期。

另外,對于記者關心的土地使用年限,張軒表示“土地產權從2018年計算”。

值得一提的是,茂業商業的前身成商集團,堅持以“商業+地產”的發展模式,業務板塊以商業零售、房地產板塊和酒店行業為主。2016年4月5日,成商集團證券簡稱正式變更為“茂業商業”之后,零售商業的擴張一度成為主要業務。

2019年年報顯示,茂業商業旗下共22家實體零售門店,經營業態包括百貨商場、購物中心、奧特萊斯及超市;商業零售主要經營模式仍為自營模式、聯營模式和租賃模式,以聯營模式為主。作為茂業商業的主營業務,2019年百貨零售的收入為103.50億元,同比下降8.62%,占營業收入的84.6%。

然而,茂業商業進軍房地產開發的野心一直都在。2017年2月23日,茂業商業發布公告,稱因經營業務需要,在公司經營范圍中增加房地產開發經營;2019年9月,茂業商業又發布公告稱,擬以自有資金設立全資子公司包頭茂業商業發展有限公司,主要從事房地產開發等業務,投資金額1000萬元。

就茂業豪園項目的相關情況及茂業商業的房地產規劃,《每日經濟新聞》記者采訪了茂業商業相關負責人,得到的回復是“一切以公告為準”。

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封面圖片來源:每經記者 陳利 攝

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