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鎂刻·年報深讀| 融創:灑脫的一年

每日經濟新聞 2020-03-28 17:21:31

它找到了自己最進退可守的位置。

每經記者 吳抒穎    每經編輯 陳夢妤    

融創今年17歲,還未成年,發展史上也不曾遭遇金融風暴的重創,一路順風順水。但創始人孫宏斌,是經歷過人生起起落落、大風大浪的。

萬科王石之后,孫宏斌是房地產行業僅存敢言的意見領袖之一。

他有一眾擁躉者,很多買入融創的中小股民,實為被老孫的個人魅力吸引,相信這家公司在他的帶領下有十足的實力和潛力。

即使融創在2019年交出的僅是一張及格線以上的成績單,但持有的股民們依舊叫好聲一片,有意無意地忽略和淡化了融創年初承諾的營運目標。

年報發布當日,資本市場反應平穩,融創股價隨市微升,報收37.6元/股,微漲0.53%。

從主要營運數據看,融創的確是交卷的龍頭房企中增速最快的一家。2019年全年,融創實現營業收入1693.2億元,同比增長35.7%;毛利達414.1億元,同比增長約33%;歸母凈利潤創歷史新高達260.3億元,同比大增57.1%。

從收入類型來看,住宅銷售占絕對權重,全年收入1594.7億元,占比94.2%;文旅城建設及運營收入28.5億元,占比1.7%;物業管理收入及其他收入70億元,占比4.1%。

與此同時,融創依然保持了充裕的流動性,截至2019年底在手現金1257.3億元。經過并購,融創的凈資產連續三年實現大幅增長,2019年底達1141億元。

此外,融創也擁有低成本、高質量的土地儲備,截至2019年年末,融創超過82%貨值的土儲位于一二線城市,總土地儲備約為2.39億平方米,權益土地儲備約為1.53億平方米,平均土地成本僅4306元/平方米。

融創以擅長收并購立于地產江湖,去年獲取的土地儲備中,收并購獲取6741億元貨值,占2019年總新增土儲的50%。

泛海資產包、環融資產包,是融創去年備受矚目的兩宗并購案。環融資產包中,融創確權的土儲貨值超2200億元,平均成本不足1800元/平方米——這在同類布局中幾乎是行業最低的土地成本水平。

但“遍地都是金子”的時代過去了。

這家中國房地產發展史上規模躍進最迅猛的房企,即將告別蒙眼狂奔,更加注重精耕細作。孫宏斌下了命令,往后融創要將利潤放在第一位,要降負債、穩健經營以及提高綜合競爭力。

規模發展至今,孫宏斌認為融創沒有再進一步的必要了。“前五名,挺舒服。銷售排名沒有意義,但往后跑也不愿意。”

融創找到了它最進退可守的位置。

2019年,融創連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約為5562.1億元,同比增長約20.7%,今年的銷售目標是6000億元.

6000億元,增長僅8%,對于今年擁有可售貨值8200億元的融創來說,很輕松。

融創主動調低了增速,不僅是因為大環境的影響,還因為今年它的經營重心已經轉移。融創今年要做的三件事情是:降融資成本、調資產結構、拿優質土地。

孫宏斌已經認識到,收并購的大門正在逐漸關上。

孫宏斌對2020年的判斷,“今年是地產洗牌年,并購機會會增加,但是好的標的可能不會太多,所以公司拿地會謹慎,不賺錢的活不干。”

在房地產收并購領域,沒有人比孫宏斌有更高的發言權。融創近期陸續有在接觸、調研一些項目,但由于各種原因,最終都選擇放棄。孫宏斌說,融創會非常認真、非常謹慎地選擇并購項目。

收并購領域經過市場掃蕩之后,融創也很難有好機會了。

融創崛起之本,是順勢猛加杠桿,但江湖已變、洗牌加速,是審慎前行的時候了。喊了多年的降杠桿,過去可能是安撫股東和市場的托辭,現在也是時候真正提上日程了。

過去一年,融創已有意識地、盡可能地降杠桿。

截至2019年12月31日,融創調整后的資本負債率為63.3%,近三年實現了三連降。不過凈負債率依然是上升趨勢,由2018年的149%上升至2019年的172%,如此看來,的確存在很大的優化空間。

由于融創貫用信托融資,融資成本也略高于其他頭部房企,目前大約在6%~8%,孫宏斌說,未來希望可以多發債、銀行貸款,今年融資成本目標是降1~2個百分點。

因為收并購,融創吃進的不僅有低成本土儲,也有眾多持有型重資產。雖然中長期前景良好,但短期很難帶來現金流,“輕裝上陣”的第一步,孫宏斌預備甩賣部分持有型項目。

“今年處置資產是融創要做的比較堅決的一個事。今年流動性好,是一個好的處置機會。”孫宏斌說。優化資產,融創從去年持續推進,孫宏斌透露,2019年底融創成功賣掉了一個酒店,還有4個酒店短期內也會成交。

盡管在多元化領域也有成為標桿的愿景,但未來很長一段時間,融創的野心依然是做大做強地產業務。孫宏斌說,希望未來更聚焦主業的發展,“地產+”業務將協同支持主業。弦外之音,不言自明。

面對當前的不確定性,孫宏斌沒有豪言壯語,只有謹慎求穩。老孫穩重了,融創也小心翼翼地駛入2020年,以灑脫、輕盈的姿態,迎接即將到來的成人禮。

封面圖片來源:企業供圖

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