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鎂刻·年報深讀| 龍湖2019:克制的兩張面孔

每日經濟新聞 2020-03-25 17:05:28

僅佛系是不夠的。

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

克制,是龍湖反復為自己貼的標簽。

在各個場合,談及拿地、融資等,首席執行官邵明曉總會說“我們恪守紀律”。

但無可否認,掌舵人吳亞軍心有猛虎。在3月24日的業績會上,談及2020年業績指標,她可以隨口說出要展現“強者的姿態”。

2019年,龍湖合同銷售額2425億元,同比增長20.9%,不及2018年的28.5%。而2020年的銷售目標也被定為2600億元,增幅8%左右。

不過,龍湖2019年的平均借貸成本年利率僅4.54%,這甚至是一個低于很多國企的數據。

龍湖2019年展現了克制的兩張面孔,一面放緩前進的腳步,另一面則為其帶來了繼續前進的底氣。

腳步放緩

龍湖的腳步放緩了很多。

2019年,龍湖的銷售排名沒有變化,仍然處于第10位。

年報顯示,2019年12月末龍湖集團累計實現合同銷售金額為2425億元人民幣,并且超額完成銷售目標,但與華潤數據相同,并列十位。

龍湖曾經創造了3年內從不足千億到跨越2000億的紀錄。2016年龍湖的銷售額達是888.14億元,2017年達到1561億元,增幅75.76%;2018年便跨越了2000億大關至2006億元,但此時增速已經放緩至28.5%;2019年同比增幅進一步縮窄至20.9%。

談及2020年,龍湖計劃繼續減速,邵明曉表示“設定的目標是2600億元”,同比增幅8%。

因為疫情的影響,邵明曉同時表示:“按照去年的預期,現在看整體供貨95%以上是比較順利的,上半年完成全年的4成應該問題不大。”

用頻率換概率

拿地方面,龍湖頗為“隨緣”。

對于2020年的拿地計劃,邵明曉表示:“我們是平和的心態,在手現金相對比較充裕,用頻率換概率,反正能達到我們的指標就拿,達不到就算了,不拿地王、不拿高價地。”

“用頻率換概率”,就是通過大量地參與土地競拍,在最為合適的時機拿到性價比最高的地塊。這樣做的門檻在于需要交納大量保證金,進而對現金流和融資成本提出了較高要求。

對于2020年的拿地計劃,邵明曉表示:“我們是平和的心態,在手現金相對比較充裕,用頻率換概率,反正能達到我們的指標就拿,達不到就算了,不拿地王、不拿高價地。”

他同時描述了龍湖整體的工作風格:“這幾年我們都是這么做的,整個集團包括財務系統、投資系統、運營系統、營銷系統都在聯動,應該說已經成為一種行活了。”

龍湖一直強調自己土儲的高價值,“我們的土地儲備主要聚焦在一二線城市,占了8成”,但仔細觀察年報則能發現,龍湖的土儲更多位于二線而并非一線熱點城市。

年報顯示,龍湖土儲總建筑面積前五位分別是重慶、煙臺、濟南、武漢、成都,而其在一線城市拿地并不積極。

Wind數據顯示,針對北京,2019年龍湖以商業用地為拓展方向,僅投入約45.4億元購入豐臺和大興兩宗商用地塊,用以打造天街類商業中心。

心有猛虎

克制帶來了龍湖的降速,也帶來了穩健,這便是吳亞軍所說的“強者的姿態”,似乎指出了龍湖一段時間的走向。

疫情的當下,龍湖并沒有過多擔心現金流。

據首席財務官趙軼介紹:“截至2019年末,集團在手現金610億元,同比漲35%。”

對于融資,吳亞軍直言:“今年1月就已經完成了全年基本融資,就是說下半年往后融不融資無所謂了。”

在龍湖最為驕傲的融資成本方面,年報顯示,其綜合借貸總額為人民幣1460億元,平均借貸成本年利率4.54%,這個數據要優于很多國企。

在四大主航道,即地產開發、商業運營、長租公寓及物業,龍湖計劃全面出擊。

吳亞軍的邏輯是:“我不認為我們是多元化,因為對龍湖來講,客戶是差不多的,能力是差不多的。”

對于長租公寓業務,邵明曉在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示:“我們非常堅定。”

年報顯示,2019年冠寓已經開業了7.5萬間。“今年我們會開到10萬間,速度比之前要調得更穩健一些。去年的收入不到12個億,今年可能會有接近20個億。”邵明曉說。

商業運營方面,龍湖計劃全年力保60億元商業租金收入的達成。物業方面,龍湖已于2019年末收購綠城服務1.39億股股份。年報顯示,2019年龍湖物業管理收入44.4億元,較2018年約增長14.7億元。邵明曉介紹,物業去年的毛利能夠達到26%,是比較高的;除基本物業費收入之外的創新收入占比已經接近50%。

邵明曉曾經表示,將“把四個生意做成經營性現金流為正,同時盈利的業務,使得龍湖在頂層有很大的自有現金流”。

一個龍湖官方并未否認的消息是,吳亞軍在內部為地產開發提出的目標是,到2024年,地產權益銷售額要達到5600億元;到2029年,地產權益銷售額要到9000億元。

吳亞軍在此次業績會上明確表達的是:“我們的四大航道就是就是我們的主業,都值得強化。”

心有猛虎,但薔薇須得細嗅。

封面圖片來源:攝圖網

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